Ausgabe vom 19. Februar 2022 - Bauen & Wohnen

Neue ImmoWertV ab 1.1.2022

Mario Krisch, Wüstenrot Immobilien

hs. Wer wissen will, welchen Wert seine Sparbücher, Anleihen oder Aktien haben, muss nur den Kontoauszug der Bank ansehen oder den Börsenteil der Zeitung zur Hand nehmen.

Bei Immobilien hingegen funktioniert das nicht so einfach - ob man sie nun kaufen, verkaufen oder etwa wegen einer Erbschaft oder Scheidung bewerten möchte. Hierzu errechnet man den am Markt erzielbaren Preis, den sogenannten Verkehrswert oder Marktwert nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB).

Wie dabei ein Gutachter vorzugehen hat, regelt seit 1961 eine Verordnung. Diese wurde ab und zu überarbeitet, zuletzt am 14. Juli 2021: Die neue Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV 2021 gilt ab dem 1. Januar 2022.

Dabei hat sich vor allem eines geändert: Bisher gab es ergänzend zur ImmoWertV noch Richtlinien, welche nicht verbindlich waren, sondern nur Empfehlungscharakter hatten. Das heißt, der Gutachter konnte sie berücksichtigen, musste dies aber nicht tun. Jetzt existieren diese Richtlinien nicht mehr. Ihre wesentlichen Grundsätze wurden jedoch in die ImmoWertV 2021 übernommen. Dadurch muss sie nun der Gutachter verbindlich anwenden.

Welche Richtlinien sind insbesondere betroffen?

Die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) regelt, wie die Preise - Bodenrichtwerte - für unbebaute Grundstücke zu ermitteln sind anhand bisheriger Kaufverträge für Grundstücke in vergleichbarer Lage.
Die Sachwertrichtlinie (SW-RL) beschreibt das Verfahren, um den Wiederherstellungswert eines Gebäudes zu errechnen und noch um einen Altersabschlag zu mindern.
Nach der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) ergibt sich der Wert aus den Quadratmeterpreisen, die für ähnliche Immobilien bezahlt wurden.
Die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) bemisst den Wert einer Immobilie anhand der Mieteinnahmen.

Die neue ImmoWertV 2021 hat nun all diese Richtlinien integriert. Dennoch dürfte ein Phänomen nach wie vor auftreten: Der tatsächliche Verkaufspreis kann erheblich von dem ermittelten Immobilienwert abweichen. Vor etlichen Jahren oder gar Jahrzehnten lag er meist darunter, jetzt ist er in der Regel höher.
Deswegen empfiehlt es sich für jeden Immobilienverkäufer, einen Makler einzuschalten, der das Haus oder die Wohnung nicht nur gut bewertet, sondern noch besser verkauft.

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