Ausgabe vom 19. Februar 2022 - Bauen & Wohnen

Mythos Pflegeimmobilie: Die perfekte Kapitalanlage?

Ralf Lenhart, Lenhart Immobilien

Unter der so genannten „Rundum-Sorglos-Immobilie“ verstehen Kapitalanleger eine Investition in eine Pflegeimmobilie. Eine überdurchschnittlich hohe Rendite, viel Sicherheit aufgrund langer Pachtverträge und geringe Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwände klingen nach der perfekten Geldanlage. Aber ist die Antwort auf die Frage nach der idealen Investition in eine Pflegeimmobilie wirklich so einfach?

Was ist eine Pflegeimmobilie?
rl. Pflegewohnungen und Pflegeappartements befinden sich meist in privaten oder staatlichen Pflegeheimen. Sie als Käufer erwerben eine ganz „normale Wohnung“ mit sämtlichen Rechten als Eigentümer.
Die Besonderheit liegt im nachfolgend geschlossenen Mietvertrag, welchen Sie nicht mit dem Mieter der Wohnung, sondern mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung abschließen. Der Betreiber der Einrichtung mietet das Objekt über einen langen und festen Zeitraum und kümmert sich im Anschluss um sämtliche Belange der Bewohner.

Für Sie als Vermieter entstehen also keinerlei Verpflichtungen: keine Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen, keine ausfallenden Einnahmen aufgrund von Leerstand und keine Auseinandersetzungen mit den Bewohnern. Als Eigentümer ist man nur für „Dach und Fach“, Aufzugs-, Sanitär-, Heizungs-, Brandmelde- und Lichtrufanlagen zuständig. Hierfür wird auch eine Instandhaltungsrückklage gebildet, welche etwa 2 €/qm beträgt.

Zu unterscheiden sind aber generell zwei Arten von Pflegeimmobilien: generell förderungswürdige Objekte und nicht-förderungswürdige Immobilien. Letztere beschreiben Objekte für altersgerechtes oder betreutes Wohnen. Hospize, Behindertenheime oder stationäre und psychiatrische Einrichtungen hingegen sind staatlich gefördert und perfekt für einen Kauf geeignet. Die Faktoren, wann das Pflegeheim staatlich gefördert wird, ist wiederum von mehreren Einzelheiten abhängig und Sie als Investor sollten dies beim Kauf berücksichtigen.
Investition Pflegeimmobilie – warum es sich jetzt lohnt!

Die aktuelle Marktsituation von Pflegeimmobilien lässt sich aufgrund demografischer Entwicklungen gut einschätzen. Zu erwarten ist ein steigender Bedarf an Pflegeheimen innerhalb der nächsten 20 Jahre, vor allem in NRW, Bayern und Baden-Württemberg.
Natürlich unterliegen detaillierte Prognosen einem ständigen Wandel, trotzdem lässt sich mit Sicherheit festhalten, dass zukünftige Engpässe zu erwarten sind und ein Ausbau der Kapazitäten von Nöten sein wird.

Die größten Vorteile beim Kauf einer Pflegeimmobilie
Die Vorteile beim Kauf einer Pflegeimmobilie beziehen vor allem auf die attraktive Rendite durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilie selbst und orientieren sich um 4%. Doch schon beim Kaufpreis zeichnet sich der Vorteil durch einen provisionsfreien Erwerb aus, da die Pflegeappartements in der Regel direkt vom Bauträger erworben werden.

Sie profitieren zudem von langfristig und indexierten Mieteinnahmen, wobei die Vermietung durch den Eigentümer direkt an den Betreiber des Pflegeheims erfolgt. Ein langer Mietvertrag und jährliche Mietanpassungen sorgen für die nötige Planbarkeit und Sicherheit. Anleger tragen kein Mietausfallrisiko. Dies ist gesetzlich durch das XII Sozialgesetzbuch abgesichert.

Wer sich später für den Verkauf einer Pflegeimmobilie entscheidet, der kann mit Gewinnen rechnen, da durchaus aufgrund der Marktbedingungen mit Wertsteigerungen zu rechnen ist. Und sogar steuerliche Vorteile lassen sich benennen: Abschreibungen auf das Objekt, sowie Zinsen bei Fremdfinanzierung sind steuerlich abzugsfähig. Bei möblierten Appartements kann sogar das bewegliche Inventar auf 10 Jahre abgeschrieben werden. Zusätzlich sind weitere Abschreibungen auf die Außenanlagen möglich. Hinzu kommt, dass nach zehnjähriger Spekulationsfrist, der Gewinn bei einem Wiederverkauf steuerfrei ist.

Was den Verwaltungsaufwand oder eventuell anfallende Zusatzkosten für Vermieter betrifft, so finden wir auch hier Vorteile, die unter normalen Vermietungsumständen nicht geben würde. Beispielsweise obliegt die Verwaltung des Objekts dem Betreiber, nicht Ihnen als Vermieter. Und auch die Kosten aufgrund von etwaigen Mängeln halten sich durch die fünfjährige Gewährleistungsfrist des Bauträgers in Grenzen.

Vertraglich wird Ihnen als Investor oder Anleger sogar ein Belegungsrecht der Immobilie zugesprochen. Sollten Sie oder Familienangehörige später einmal selbst in das Appartement einziehen wollen, so wäre dies unproblematisch möglich. Ist die eigene Einheit belegt, hat man Anspruch auf eine Einheit in dem Heim. Weiter hat man auch die Möglichkeit, in einem anderen Heim des Betreibers der erworbenen Immobilie ein vorbelegtes Belegungsrecht zu erhalten.

Was die staatlichen Förderungen bei Pflegeimmobilien betrifft, so übernimmt der Staat die Miete bei Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit des Bewohners. Die Förderung kommt hier zwar zunächst dem Betreiber zugute, allerdings profitieren Sie aufgrund des geringeren Insolvenzrisikos der Einrichtung.

Was muss ich bei der Kapitalanlage Pflegeimmobilie beachten?
Den wenigsten Anlegern ist bewusst, dass sie nicht in eine typische Wohnimmobilie investieren, sondern dass derartige Immobilien an unternehmerische Beteiligungen geknüpft sind. Der Erfolg steht und fällt mit dem Betreiber des Pflegeheims.
Rund 7% aller Pflegeheime gelten als insolvenzgefährdet, 21% werden als unsicher eingestuft, viele Heime gingen in der Vergangenheit pleite. Und dann? Dann müssen neue Betreiber gesucht werden, wobei alle Einzelinvestoren zustimmen müssen – andernfalls steht ein Heim jahrelang leer. Insgesamt ist die Ausfallwahrscheinlichkeit trotz dieser Zahlen und Fakten sehr gering. Dennoch stagnieren in einigen Pflegeheimen die Einnahmen, während die Kosten steigen. Gerade Immobilien aus den 80er Jahren mit hohem Investitionsbedarf haben es also schwer.

Pflegeimmobilie gleich Risiko?
Anleger dürfen sich nicht von den hohen Gewinnen locken lassen, sondern sollten sich nach einer Pflegeimmobilie umsehen, die mit eben erwähnten Problemen nicht zu kämpfen hat.
Pflegeimmobilien sollten in einem Einzugsgebiet von mindestens 25.000 Einwohnern liegen. Außerdem gilt es, darauf zu achten, inwiefern in der jeweiligen Region eine Unterdeckung herrscht. Erstellen Sie eine Bedarfsermittlung und holen Sie sich zusätzliche Informationen beim zuständigen Landratsamt ein.
Und: Die Größe des Pflegeheims sollte einen möglichst wirtschaftlichen Betrieb möglich machen. Große Heime stehen einem erhöhten Risiko für Überkapazität gegenüber, während kleine Häuser weniger rentabel sind. 80 – 120 Appartements in einem Pflegeheim in guter Region sind zu empfehlen.
Als potenzieller Investor sollten Sie unbedingt die entsprechend benötigten Referenzen des Bauträgers prüfen. Heißt, dieser sollte Erfahrungen in Sachen Anforderungen zur Barrierefreiheit oder altersgerechtem Bauen haben.

Generell besteht natürlich immer das Risiko einer Insolvenz durch den Heimbetreiber. Auch unseriöse Geschäftsabläufe führten in der Vergangenheit dazu, dass Pflegebetrieben die Betriebserlaubnis entzogen wurde. Anleger sollten sich also ein Bild von der Seriosität des Betreibers machen, darauf achten, dass der Betreiber bereits mehrere Jahre erfolgreich auf dem Markt positioniert ist. Auch überregional gemeinnützige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern gelten als sicher.
Sollten Sie die Immobilie fremdfinanzieren wollen, ist zu bedenken, dass aktuell niedrige Zinsen womöglich nicht für die spätere Anschlussfinanzierung gelten.

Fazit – Eine Investition mit sozialem Engagement
Lassen Sie sich beim Kauf eines Pflegeappartements auf jeden Fall von einem Spezialisten beraten. Wir beraten Sie gerne zu diesem Thema. Unsere Pflegeimmobilien sind handverlesen und wurden von uns im Vorfeld schon durch eine Risikobewertung klassifiziert.
Dann investieren Sie in jedem Fall in einen wachsenden Markt, denn schon im Jahr 2040 werden rund 5,6 Millionen Menschen über 80 Jahre leben. Eine Generation, die auf professionelle Pflege angewiesen sein wird. Aber eine Generation, die in modernen Pflegeeinrichtungen leben will, welche ihnen ein selbstbestimmtes und aktives Leben ermöglichen.

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Kundeninfo

Lenhart Immobilien GmbH

Unteres Grünlingsfeld 3
86381 Krumbach
info@lenhart.immobilien
www.lenhart.immobilien

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