Ausgabe vom 28. November 2020 - Bauen & Wohnen

Was ist Ihre Immobilie wert?

Mario Krisch, Wüstenrot Immobilien

 

hs. Herz und Verstand sollten einer Meinung sein, wenn man eine Entscheidung trifft. Das gilt vor allem, wenn es um viel Geld geht wie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie.

Damit hier der Verstand auch etwas zu sagen hat, empfiehlt es sich, den Verkehrswert ermitteln zu lassen. Dieser hängt von vielen Merkmalen ab: Lage, Baujahr, Größe, Schnitt, Ausstattung, energetischer Zustand, bereits erfolgte Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen...
Um einen Verkehrswert festzustellen, gibt es insbesondere drei Verfahren. Sie sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung näher beschrieben und werden hier nur vereinfacht dargestellt:

Vergleichswertverfahren
Hier ermittelt man den Wert anhand einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen. Das sind Preise für solche Grundstücke, Häuser oder Wohnungen, die ähnliche Merkmale aufweisen wie das zu bewertende Objekt. Wer etwa eine Eigentumswohnung kaufen will, stellt fest, wie viel Tausend Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in dieser Gegend für ähnliche Objekte zu zahlen sind. Üblicherweise bewertet man Immobilien, die man selbst nutzen will, mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens.

Sachwertverfahren
Bei einer selbst zu nutzenden Immobilie, für die es keine Vergleichsobjekte gibt, hilft das Sachwertverfahren. Es errechnet, wie viel man für den Kauf des Grundstücks bezahlen müsste und was die Herstellung des darauf befindlichen Gebäudes kosten würde. Davon zieht es noch die Alterswertminderung ab für die Jahre, die das Gebäude genutzt wurde.

Ertragswertverfahren
Vermietete Immobilien werden nach ihren Erträgen bewertet: Zunächst ermittelt man die Mieten, die sich üblicherweise am Markt erzielen lassen. Dann errechnet man den einmaligen Investitionsbetrag, den man bei den derzeitigen Zinsen anlegen müsste, um regelmäßig Einnahmen in Höhe der jährlichen Mieteinnahmen zu erzielen. Je üppiger die Mieten sind und je niedriger die Zinsen der Vergleichsanlagen ausfallen, desto höher liegt der Ertragswert.

Wer nun auf Grundlage einer dieser Bewertungen eine vernünftige Entscheidung treffen kann, sollte eines beachten: Auch das Herz hat noch ein Wörtchen mitzureden.

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Mario Krisch, Immobilienbezirksleiter Wüstenrot

Mario Krisch
Hafenbad 33
89073 Ulm
rudolf-mario.krisch@wuestenrot.de

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